Tout savoir sur le viager

Si vous êtes senior, vous avez la possibilité de multiplier vos revenus sans céder vos biens à vos héritiers. On parle de viager, c’est-à-dire la cession de votre propriété à un tiers qui doit verser une somme précise comme avance et une garantie à vie. Le viager concerne principalement les personnes âgées. Il a des avantages et des inconvénients. Bien plus, il existe des méthodes pour le calculer. Que savoir du viager et de tout ce qui le concerne ?

Le viager : qu’est-ce que c’est ?

Le viager est une vente d’un bien immobilier à un tiers en échange d’une rentre viagère. Cette dernière est périodique et peut être annuelle, trimestrielle ou mensuelle. C’est un type de vente permettant au senior d’obtenir des compléments de revenus sans transmettre le bien à ses héritiers. Dans le viager, le vendeur est appelé crédirentier auquel le tiers verse une garantie à vie et une avance sur le paiement du bien. La rente viagère est perçue par le vendeur jusqu’à sa mort lorsqu’il s’agit d’un viager sur une tête. Pour les viagers sur plusieurs têtes, le tiers verse la rente jusqu’au décès de la dernière personne vivante. Il existe trois types de viagers :

–          Le viager libre : dans ce cas, le vendeur ne vit plus dans le logement. Le tiers acheteur possède le bien immédiatement.

–          Le viager occupé : dans ce cas, le vendeur habite le bien immobilier jusqu’à sa mort. Le viager occupé représente alors 95% des transactions

–          Le viager loué : l’acheteur perçoit les loyers, ce qui lui assure un allégement d’une partie ou de la totalité de la rente.

Il faut noter que la vente viagère tient compte du principe d’aléa. En effet, au moment de la vente, ni l’acquéreur, ni le vendeur ne connaissent le prix de vente du bien immobilier. Ce prix ne sera déterminé qu’à la mort du vendeur. Ainsi, une vente dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée.

Quels sont les avantages du viager ?

Les avantages peuvent être séparés en deux catégories : ceux du vendeur et ceux de l’acquéreur.

Les avantages pour le vendeur encore appelé le crédirentier :

–          La possibilité de vivre dans le bien jusqu’à sa mort

–          La réception de la rente viagère qui peut être considérée comme un complément de revenu et/ou un bouquet (la partie du prix de vente versée à la signature du contrat de vente).

–          En cas d’usufruit, le vendeur peut louer son propre bien

–          Dans certains cas, le crédirentier ne paie plus les taxes foncières, ni les travaux de réparation à la charge de l’acquéreur. Tout de même, cela doit être négocié entre les deux parties.

Les avantages pour l’acquéreur ou le débirentier

–          Possibilité de bénéficier d’une décote sur la valeur vénale du bien en fonction de la durée de vie du vendeur

–          L’acquéreur a la possibilité de revendre le bien qu’il a acheté

–          Il n’est pas tenu de payer les charges courantes du logement pour la simple raison que le vendeur y vit encore. C’est lui qui se charge de régler toutes les charges en fonction du contrat signé

–          Il n’est pas nécessaire d’obtenir un prêt bancaire pour le paiement de la rente viagère

Les inconvénients et pièges à éviter du viager

Le viager présente des risques pour le vendeur et pour l’acheteur.

Les inconvénients pour le vendeur :

–          Il n’a pas la possibilité de louer son bien

–          Il doit payer la taxe d’habitation et les différentes charges du logement

–          Dans le cadre d’un viager familial, il peut être considéré comme une donation déguisée inscrite dans le Code civil

–          Il existe aussi le risque de présomption de propriété. Dans ce cas, le vendeur qui vend le viager à son héritier doit se réserver le droit d’usufruit

Les inconvénients pour l’acheteur :

–          Le principal inconvénient est le principe de l’aléa. Cela veut dire que le véritable prix de vente ne peut être déterminé qu’à la mort du vendeur

–          Il est souvent celui en charge des gros travaux et de la taxe foncière selon l’article 606 du Code civil

–          Si l’acheteur décède, les rentes doivent être versées par ses héritiers jusqu’à leur décès. Cependant il existe des moyens pour contrer cela

–          Le débirentier ne peut pas jouir du bien tant que le crédirentier ne décède pas.

Calcul et annulation du viager

Le calcul du viager tient compte de plusieurs paramètres qui sont fixés dans l’acte de vente. il tient compte :

–          De la valeur foncière du bien

–          Du versement d’un bouquet

–          Du statut du viager vendu

–          De l’âge du vendeur.

Il est possible d’annuler la vente d’un viager sous certaines conditions. Entre autres, on peut citer le non-consentement du conjoint du crédirentier, le décès prématuré du vendeur, le défaut de paiement de la rente viagère, la vente à un prix dérisoire et la suspicion de donation déguisée à un héritier. 

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